住宅取得等特別控除
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マイホームの新築・増改築などをしたとき（住宅取得等特別控除）
住宅借入金等特別控除及び特定増改築等住宅借入金等特別控除（以下、「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除」といいます。）とは、住宅ローン等を利用して住宅を新築や購入又は増改築等（以下、「新築等」といいます。）をし、平成20年12月31日までに居住の用に供した場合で一定の要件に当てはまるときに、その新築等のための借入金等（住宅の取得等とともにするその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等も含みます。）の年末残高の合計額を基として計算した金額を、その住宅を居住の用に供した年以後の各年分の所得税額から控除するものです。
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることができる場合の要件、控除額の計算方法及び手続等については、次に掲げる区分に応じ各コードで説明していますので、ご確認ください。
(1) 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは
次のすべての要件に該当するときです。
- 新築や購入をしてから6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
- なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
- この特別控除を受ける年の合計所得金額が、3千万円以下であること。
- 新築や購入した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に使用するものであること。
(注) この場合の床面積の判断は、次のように取り扱われます。
- 1 床面積は、登記簿に表示されている床面積によります。
- 2 マンションの通路など、共同で使用している部分については、床面積に含めないで、登記上の専有部分だけの床面積で判断します。
- 3 その建物が店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
- 4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、自分の共有持分だけの床面積ではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
- 新築や購入のため、10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。
一定の借入金又は債務とは、例えば民間の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。
しかし、親族などからの個人的な借入金や、勤務先からの無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの責務には該当しません。
詳しくは、コード1225（住宅借入金等特別控除及び特定増改築等住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローンなど）を参照してください。
- 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年の間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など（租税特別措置法31条の3、 35条、36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5）を受けていないこと。
(2) 中古住宅を購入した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、
次のすべての要件に該当するときです。
- (1) 購入した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅であること。
- イ 建築後使用されたものであること
- ロ 原則として、マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたもの、耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。ただし、平成17年4月1日以後に取得したもので「一定の耐震基準に適合するもの」については、築年数は問いません。
耐火建築物となる建物の構造は、その建物の主たる部分の構成材料が石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造（軽量鉄骨造は含みません。）、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいい、耐火建築物に該当するかどうかは、登記簿に記載された建物の構造によって判定します。
なお、「一定の耐震基準に適合するもの」とは「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合する建物」は、その家屋の購入の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの又はその家屋の購入の日前2年以内に住宅性能評価書により耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級1、等級2又は等級3であると評価されたものに限ります。
- ハ 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。
- (2) 購入してから6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
- (3) この特別控除の適用を受ける年の合計所得金額が、3千万円以下であること。
- (4) 購入した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に使用するものであること。
(注) この場合の床面積の判断は、次のように取り扱われます。
- 1 床面積は、登記簿に表示されている床面積によります。
- 2 マンションの通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記上の専有部分だけの床面積で判断します。
- 3 その建物が店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
- 4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、自分の共有持分だけの床面積ではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
- (5) 中古住宅の購入のため、10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること。
一定の借入金又は債務とは、例えば民間の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。
しかし、親族などからの個人的な借入金や、勤務先からの無利子又は1％に満たない利率による借入金はこの債務には該当しません。
詳しくはコード№1225（住宅借入金等特別控除及び特定増改築等住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローンなど）を参照してください。
- (6) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年の間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など（租税特別措置法31条の3、 35条、36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5）を受けていないこと。
(3) 増改築等をした場合で住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、
次のすべての要件に該当するときです。
- 自己が居住の用に供している自己の所有している家屋について行った増改築等であること。
- 次のいずれかの工事に該当するものであることにつき証明がされた工事であること。
o イ 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
（注）「建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替え」とは、家屋の壁（建築物の構造上重要でない間仕切壁を除きます。）、柱（間柱を除きます。）、床（最下階の床を除きます。）、はり、屋根又は階段（屋外階段を除きます。）のいずれかの一以上について行う過半の修繕又は模様替えをいいます。
o ロ マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事（イに該当するものを除きます。）
o ハ 家屋（マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。）のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事（イ及びロに該当するものを除きます。）
o ニ 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕や模様替えの工事（イ～ハに該当するものを除き、その増改築等をした部分を平成14年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。）
o ホ 高齢者等が自立した日常生活を営むのに必要な構造及び設備の基準に適合させるための修繕又は模様替えの工事（イ～ニに該当するものを除き、その増改築等をした部分を平成19年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。）
o ヘ エネルギーの使用の合理化に資する一定の修繕又は模様替えの工事（イ～ホに該当するものを除き、その増改築等をした部分を平成20年4月1日以後の居住の用に供した場合に限ります。）
- 増改築をしてから6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
- この特別控除を受ける年の合計所得金額が、3千万円以下であること。
- 増改築をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に使用するものであること。
（注）この場合の床面積の判断は、次のように取り扱われます。
o 1 床面積は、登記簿に表示されている床面積によります。
o 2 マンションの通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記上の専有部分だけの床面積で判断します。
o 3 その建物が店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
o 4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、自分の共有持分だけの床面積ではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
- その工事費用の額が100万円を超えていて、その工事費用の2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。
- 増改築等のための10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務があること。
一定の借入金又は債務とは、例えば民間の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。
しかし、親族などからの個人的な借入金や、勤務先からの無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの債務には該当しません。
詳しくはコードNo.1225（住宅借入金等特別控除及び特定増改築等住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローンなど）を参照してください。
- 居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年の間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など（租税特別措置法31条の3、35 条、36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5）を受けていないこと
（４）バリアフリー改修工事をした場合で特定住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、
次の要件のすべてに該当するときです。
- * （1） 自己が所有する家屋について一定のバリアフリー改修工事（注）を含む増改築等（以下「住宅の増改築等」といいます。）を行い、平成19年4月1日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供していること。
（注） 一定のバリアフリー改修工事とは、以下の要件をすべて満たす工事で、一定の建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関又は登録住宅性能評価機関が証明（増改築等工事証明書）した高齢者等が自立した日常生活を営むのに必要な構造及び設備の基準に適合させるための修繕又は模様替に該当するものに限ります。
o イ バリアフリー改修工事を行う者が、次のいずれかに該当する居住者であること。
+ （イ） 50歳以上の者
+ （ロ） 要介護又は要支援の認定を受けている者
+ （ハ） 障害者である者
+ （ニ） 65歳以上の親族又は上記（ロ）若しくは（ハ）に該当する親族と同居している者
（注）50歳、65歳及び同居の判定は、居住年の12月31日（年の途中で死亡した場合には死亡の時）の現況によります。
o ロ 高齢者等が自立した日常生活を営むのに必要な構造及び設備の基準に適合させるための修繕又は模様替えで、次のいずれかに該当するバリアフリー改修工事を含む増改築等であること（平成19年国土交通省告示策407号参照）。
+ （イ） 介助用の車いすで容易に移動するために通路又は出入口の幅を拡張する工事
+ （ロ） 階段の設置（既存の階段の撤去を伴うものに限る。）又は改良によりその勾配を緩和する工事
+ （ハ） 浴室を改良する工事であって、次のいずれかに該当するもの
# A 入浴又はその介助を容易に行うために浴室の床面積を増加させる工事
# B 浴槽をまたぎ高さの低いものに取り替える工事
# C 固定式の移乗台、踏み台その他の高齢者等の浴室の出入りを容易にする設備を設置する工事
# D 高齢者等の身体の洗浄を容易にする水栓器具を設置し又は同器具に取り替える工事
+ （ニ） 便所を改良する工事であって、次のいずれかに該当するもの
# A 排泄又はその介助を容易に行うために便所の床面積を増加させる工事
# B 便器を座便式のものに取り替える工事
# C 座便式の便器の座高を高くする工事
+ （ホ） 便所、浴室、脱衣室その他の居室及び玄関並びにこれらを結ぶ経路に手すりを取り付ける工事
+ （へ） 便所、浴室、脱衣室その他の居室及び玄関並びにこれらを結ぶ経路の床の段差を解消する工事（勝手口その他屋外に面する口の出入口及び上がりかまち並びに浴室の出入口にあっては、段差を小さくする工事を含みます。）
+ （ト） 出入口の戸を改良する工事であって、次のいずれかに該当するもの
# A 開戸を引戸、折戸等に取り替える工事
# B 開戸のドアノブをレバーハンドル等に取り替える工事
# C 戸に戸車その他の戸の開閉を容易にする器具を設置する工事
+ （チ） 便所、浴室、脱衣室その他の居室及び玄関並びにこれらを結ぶ経路の床の材料を滑りにくいものに取り替える工事
o ハ バリアフリー改修工事費用の額（地方公共団体等から補助金等、居宅介護住宅改修費又は介護予防住宅改修費を受ける場合は、それらの金額を控除した後の金額）が30万円を超えること。
- * （2） 増建築等に充てるため、5年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務（以下「借入金等」といいます。）があること（独立行政法人住宅金融支援機構からの借入金で死亡時に一括償還をする方法により支払うこととされているものを含みます。）。
一定の借入金等とは、例えば、金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務をいいます。
しかし、親族からの個人的な借入金や、勤務先からの無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの債務には該当しません。
詳しくはコードNo1225（住宅借入金等特別控除及び特定増改築等住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等）を参照してください。
- * （3） 増改築等をしてから6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
- * （4） この特別控除を受ける年の合計所得金額が、3千万円以下であること。
- * （5） バリアフリー改修工事をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に使用するものであること。
（注） この場合の床面積の判断は、次のように取り扱われます。
o 1 床面積は、登記簿に表示されている床面積によります。
o 2 マンションの通路など共同で使用している部分については、床面積に含めず、登記上の専有部分だけの床面積で判断します。
o 3 その建物が店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
o 4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、自分の共有持分だけの床面積ではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
- * （6） その工事費用の2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。
- * （7） 居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年の間に居住用財産を譲渡した場合、長期譲渡所得の課税の特例など（租税特別措置法31条の3、35 条、36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5）を受けていないこと。
（５）一定の省エネ改修工事をした場合で特定増改築等住宅借入金等特別控除の
適用を受けることができるのは、次の要件のすべてに該当するときです。
1 自己が所有する家屋について一定の省エネ改修工事（注）を含む増改築等（以下、「住宅の増改築等」といいます。）を行い、平成20年4月1日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供していること。
（注）一定の省エネ改修工事とは、居室のすべての窓の改修工事、又はその工事とあわせて行う床の断熱工事、天井の断熱工事若しくは壁の断熱工事で、次の要件を満たすものを言います。なお、以下の要件を満たす省エネ改修工事のうち、改修後の住宅全体の省エネ性能が平成11年基準相当となる工事を「特定の省エネ改修工事」といいます。
- イ 改修部位の省エネ性能がいずれも平成11年基準以上となること。
- ロ 改修後の住宅全体の省エネ性能が改修前から一段階相当以上上がると認められる工事内容であること。
- ハ その工事費用の合計額が30万円を超えるものであること。
- ニ 住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録住宅性能評価機関、建築基準法に基づく指定確認検査機関又は建築法に基づく建築事務所に所属する建築士が発行する省エネ改修工事等の証明書が発行されること
- 増建築等に充てるため、5年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務（以下「借入金等」といいます。）があること。
一定の借入金等とは、例えば、金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建築業者などに対する債務をいいます。
しかし、親族からの個人的な借入金や、勤務先からの無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの債務には該当しません。
詳しくはコードNo1225（住宅借入金等特別控除及び特定増改築等住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等）を参照してください。
- 増改築等をしてから6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
- この特別控除を受ける年の合計所得金額が、3千万円以下であること。
- 省エネ改修工事をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に使用するものであること。
（注）この場合の床面積の判断は、次のように取り扱われます。
o 1 床面積は、登記簿に表示されている床面積によります。
o 2 マンションの通路など共同で使用している部分については、床面積に含めず、登記上の専有部分だけの床面積で判断します。
o 3 その建物が店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
o 4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、自分の共有持分だけの床面積ではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します
- 敷地を先行取得している場合
イ 敷地の登記事項証明書、売買契約書の写しなどで、敷地の購入年月日及び敷地の購入の対価の額を明らかにする書類
ロ 建築条件付で購入した敷地の場合は、土地の分譲に係る契約書等で、契約において一定の期間内の建築条件が定められていることを明らかにする書類の写し
ハ 家屋の増改築等の日前2年以内に購入した敷地の場合
（イ） 金融機関、地方公共団体又は貸金業者からの借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類
（ロ） 上記（イ）以外の借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその譲渡の対価に係る債務を有する者が確認した旨を証する書類
- 給与取得者の場合は給与等の源泉徴収票（原本に限ります。）
（措法41、41の3の2、措20改正法附則経過措置令16）令26の3、措規18の21～18の23の2、措通41-10～12、平19改正措法附則74、平20改正措法附則51、平20改正措令附則33、平20改正法附則経過措置令16）
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